Eine mächtige Gruppe von Immobilienfachleuten hat sich darauf geeinigt, Richtlinien aufzugeben, die jahrzehntelang dazu beigetragen haben, Maklerprovisionen festzusetzen, und arbeitet an der Beilegung von Rechtsstreitigkeiten, in denen behauptet wird, dass die Regeln die Menschen dazu zwangen, künstlich überhöhte Preise für den Verkauf ihrer Häuser zu zahlen.
Im Rahmen der am Freitag bekannt gegebenen Vereinbarung stimmte die National Association of Realtors außerdem zu, 418 Millionen US-Dollar zu zahlen, um US-Hausverkäufer zu entschädigen.
Hausverkäufer, die hinter mehreren Klagen gegen NAR und mehrere große Maklerfirmen stehen, haben argumentiert, dass die Regeln der Handelsgruppe für zum Verkauf angebotene Häuser auf ihren angeschlossenen Mehrfachlistungsdiensten Maklerprovisionen ungerechtfertigt unterstützen. Die Regeln boten auch Maklern, die Käufer vertreten, einen Anreiz, ihren Kunden keine Angebote zu zeigen, in denen der Makler des Verkäufers eine niedrigere Provision anbot als der Makler des Käufers, argumentierten sie.
Im Rahmen der Einigung stimmte die NAR zu, von einem Makler, der ein Haus zum Verkauf auf MLS annonciert, nicht mehr zu verlangen, dem Makler des Käufers eine Vorabentschädigung anzubieten. Die Regeländerung lässt einzelnen Verkäufern die Möglichkeit, solche Geschäfte mit einem Käufervertreter außerhalb der MLS-Plattformen auszuhandeln, obwohl der Makler des Verkäufers solche Vergütungsvereinbarungen offenlegen muss.
Die Handelsgruppe einigte sich außerdem darauf, von Maklern oder anderen Personen, die mit einem Hauskäufer zusammenarbeiten, den Abschluss einer schriftlichen Vereinbarung mit ihnen zu verlangen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass Hauskäufer wissen, was ihr Makler ihnen für seine Dienstleistungen in Rechnung stellen wird.
Die Regeländerungen, die voraussichtlich Mitte Juli in Kraft treten, stellen einen großen Wandel in der Arbeitsweise von Immobilienmaklern seit den 1990er Jahren dar und könnten dazu führen, dass Käufer und Verkäufer von Eigenheimen schwächere Maklerprovisionen aushandeln.
Derzeit teilen sich Makler, die mit einem Käufer und einem Verkäufer zusammenarbeiten, in der Regel eine vom Verkäufer gezahlte Provision von etwa 5–6 %. Diese Praxis wurde im Wesentlichen zur Gewohnheit, da Immobilienangebote integrierte Angebote einer „kooperativen Vergütung“ zwischen Maklern auf beiden Seiten der Transaktion enthielten.
Aber die von der NAR im Rahmen des Vergleichs vereinbarten Regeländerungen könnten Hausverkäufern und -käufern mehr Impuls geben, niedrigere Maklerprovisionen auszuhandeln.
„Es kann einige Zeit dauern, bis sich die Änderungen auf den Markt auswirken, aber wir hoffen, dass dadurch die Kosten für die Beauftragung eines Immobilienmaklers sinken“, sagte Robby Braun, Anwalt in der eingereichten Bundesklage. 2019 in Chicago im Namen von Millionen Hausverkäufern.
Analysten mit Keefe, Bruyette & Woods prognostiziert auch, dass die Änderungen der NAR-Regeln zu niedrigeren Maklerprovisionen führen und einige Käufer davon überzeugen könnten, ganz auf die Beauftragung eines Maklers zu verzichten.
„Unserer Ansicht nach sollte die Kombination aus obligatorischen Käufervertretungsvereinbarungen und dem Verbot von Gesamtvergütungsangeboten von Maklern und Verkäufern zu einem erheblichen Preiswettbewerb bei den Maklerprovisionen führen“, schrieben die Autoren am Freitag in einer Forschungsnotiz.
Die Regeländerungen eröffnen Hauskäufern zwar die Möglichkeit, einen wettbewerbsfähigeren Preis für die Dienstleistungen ihres Maklers auszuhandeln, bedeuten aber auch, dass Hauskäufer darüber nachdenken müssen, wie sie die Vergütung ihres Maklers decken.
Hauskäufer können einen potenziellen Verkäufer jederzeit um ein Zugeständnis bitten, das auch Geld zur Deckung der Maklervergütung des Käufers beinhaltet. Ein Hausverkäufer mit mehreren Angeboten könnte jedoch beispielsweise eine solche Anfrage ablehnen oder sich dafür entscheiden, dem Angebot eines anderen Käufers nachzukommen, der kein solches Zugeständnis verlangt.
„Die wirkliche Lösung besteht darin, dass die Branche daran arbeitet, die regulatorischen Hürden zu beseitigen, die es Käufern erschweren, diesen Ausgleich in ihre Hypotheken einzubeziehen“, sagte Stephen Brobeck, leitender Forscher bei der Consumer Federation of America.
Die NAR war mit mehreren Klagen wegen der Art und Weise konfrontiert, wie die Maklerprovisionen festgesetzt werden. Ende Oktober stellte eine Bundesjury in Missouri fest, dass NAR und mehrere große Immobilienmaklerfirmen sich verschworen hatten, um von Hausverkäufern die Zahlung von Provisionen an die Makler von Hauskäufern zu verlangen, was einen Verstoß gegen das Bundeskartellrecht darstellt.
Die Jury verurteilte die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von fast 1,8 Milliarden US-Dollar – und möglicherweise mehr als 5 Milliarden US-Dollar, wenn das Gericht den Klägern letztlich den dreifachen Schadensersatz zuspricht.
Wenn der Vergleich vom Gericht genehmigt wird, werden dieser Fall und ähnliche Klagen, mit denen NAR konfrontiert ist, beigelegt. Es deckt mehr als 1 Million NAR-Mitglieder, die angeschlossenen Multiple-Listing-Dienste und alle Maklerfirmen mit einem NAR-Mitglied als Auftraggeber ab, die im Jahr 2022 ein Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien von 2 Milliarden US-Dollar oder weniger hatten.
„Letztendlich hätte eine Fortsetzung des Rechtsstreits den Mitgliedern und ihren kleinen Unternehmen geschadet“, sagte Nykia Wright, Interims-CEO von NAR, in einer Erklärung. „Obwohl es kein perfektes Ergebnis geben kann, ist diese Vereinbarung das beste Ergebnis, das wir unter den gegebenen Umständen erreichen können. »
Der Vergleich umfasst nicht Immobilienmakler, die mit HomeServices of America und seinen verbundenen Unternehmen verbunden sind.
Letzten Monat stimmte Keller Williams Realty, einer der größten Immobilienmakler des Landes, zu, 70 Millionen US-Dollar zu zahlen und einige seiner Maklerrichtlinien zu ändern, um Klagen im Zusammenhang mit Provisionen beizulegen.
Zwei weitere große Immobilienmakler haben sich im vergangenen Jahr auf ähnliche Vergleichsbedingungen geeinigt. In ihren jeweiligen Vereinbarungen stimmte Anywhere Real Estate Inc. einer Zahlung von 83,5 Millionen US-Dollar zu, während Re/Max einer Zahlung von 55 Millionen US-Dollar zustimmte.